Pourquoi séparer les murs du cabinet de l'activité
Détenir les murs de votre cabinet dans votre structure d'exercice : SELARL ou BNC : expose votre patrimoine immobilier aux risques professionnels. Une procédure, un litige, une difficulté passagère : l'immobilier professionnel peut être affecté si il est logé dans la même structure que l'exploitation.
La SCI IS permet de séparer la propriété des murs de l'exercice de l'activité. C'est une protection patrimoniale en plus d'un outil fiscal efficace.
Comment fonctionne la SCI IS
La SCI soumise à l'IS acquiert les locaux professionnels. Elle peut être financée par vos apports personnels, par un compte courant d'associé depuis votre SELARL ou votre SPFPL, et par un emprunt bancaire classique.
Le loyer versé par votre SELARL à la SCI IS est une charge déductible de l'IS de votre SELARL. Ce qui était une dépense immobilière devient une charge fiscalement optimisée.
Dans une SCI soumise à l'IS, le bâtiment est un actif amortissable (pas le terrain). L'amortissement annuel du bâti : généralement sur 30 à 40 ans : crée une charge déductible qui réduit l'IS de la SCI sur les loyers perçus. Sur les premières années, la SCI IS peut être quasiment neutre fiscalement.
C'est le point que personne n'anticipe. Quand vous revendez le bien, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable : c'est-à-dire la valeur d'achat moins les amortissements pratiqués. Plus vous avez amorti, plus la VNC est basse, plus la plus-value imposable est élevée. La SCI IS se pense dès l'entrée avec la sortie.
L'erreur classique : Ne penser qu'à l'avantage fiscal de l'amortissement sans modéliser la fiscalité à la sortie. Une SCI IS avec 20 ans d'amortissement sur un bien de 500 000 € peut générer une plus-value imposable très significative à la revente. Cette simulation doit être faite avec un expert-comptable dès l'acquisition.
La solution pour la sortie : Loger la SCI IS dans le périmètre de la SPFPL. Quand la SCI IS distribue ses résultats à la SPFPL, le régime mère-fille s'applique. Et quand la SPFPL cède les titres de la SCI IS après 2 ans de détention, la plus-value bénéficie du régime des plus-values sur cession de titres de participation : IS effectif estimé à environ 3 %.
La SCI IS est un excellent outil patrimonial pour séparer l'immobilier de l'exploitation et optimiser la fiscalité courante via l'amortissement. Mais elle se construit avec la sortie en tête dès le premier jour. La combinaison SPFPL + SCI IS est souvent la structure la plus efficiente pour les praticiens qui veulent détenir leurs murs professionnels dans un cadre optimisé.
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