Qu'est-ce que l'OBO immobilier ?
L'OBO : Owner Buy Out : est une opération par laquelle vous "vous rachetez à vous-même" un bien immobilier que vous possédez déjà à titre personnel. Concrètement, vous vendez votre bien immobilier à une SCI IS que vous contrôlez. La SCI emprunte pour financer cette acquisition. Vous récupérez les liquidités de la vente à titre personnel, moins la fiscalité applicable.
C'est une opération de refinancement patrimonial qui permet de monétiser un patrimoine immobilier non liquide tout en en conservant le contrôle.
Pourquoi un praticien médical utilise l'OBO
Vous avez acquis votre cabinet ou un bien immobilier à titre personnel il y a quelques années. La valeur a progressé. Vous avez besoin de liquidités pour un projet (investissement, diversification, financement personnel). L'OBO permet de récupérer ces liquidités sans vendre à un tiers.
Un bien détenu en nom propre n'offre pas les avantages fiscaux d'une SCI IS : pas d'amortissement déductible, fiscalité personnelle sur les loyers au taux marginal. En passant par une SCI IS via un OBO, vous restructurez la détention dans un cadre fiscal plus optimisé.
La SCI IS emprunte pour racheter le bien. Le loyer versé par votre SELARL à la SCI IS permet de rembourser l'emprunt. Vous avez récupéré des liquidités à titre personnel, tout en conservant la propriété du bien via la SCI et en déduisant les intérêts d'emprunt de l'IS de la SCI.
Points de vigilance : L'OBO est une opération complexe avec des risques fiscaux si elle n'est pas bien structurée. Le prix de cession doit correspondre à la valeur de marché : un prix sous-évalué peut être requalifié en acte anormal de gestion. L'opération doit avoir une substance économique réelle et ne pas être motivée exclusivement par des considérations fiscales. Un avocat fiscaliste doit être impliqué.
La combinaison optimale : OBO → SCI IS détenue par la SPFPL. Le loyer versé par la SELARL est déductible de son IS. La SCI IS amortit le bâti. Les flux entre SCI IS et SPFPL bénéficient du régime mère-fille. Et quand vous cédez les titres de la SCI IS après 2 ans, l'IS effectif estimé sur la plus-value est d'environ 3 %.
L'OBO est une opération puissante mais complexe. Elle n'est pas adaptée à toutes les situations et doit être analysée avec soin : valeur du bien, niveau de dette existante, projets du praticien, fiscalité de la plus-value personnelle, structure de la SCI IS. C'est une opération qui se prépare plusieurs mois à l'avance avec les bons interlocuteurs.
Vous détenez un bien immobilier professionnel en nom propre ?
On analyse si un OBO est pertinent pour votre situation et on modélise l'opération sur vos chiffres réels.
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